Még mindig
megéri kiváltani!
Minden a lehető legjobban alakul azok számára, akiknek
lakáshitelük van vagy szeretnének, mert a hitelkamatok soha nem voltak még
ilyen alacsonyan. Ez az idilli környezet viszont csak átmeneti, az infláció
magára találásával összhangban a kamatok is megindulnak idővel felfelé.
Pontosan ezért nem szabad abba a csapdába esnünk, hogy a legolcsóbb hitelt
választjuk, ehelyett inkább a hosszú távon (akár 10 évig is) rögzített kamatú
hitel vagy a teljes futamidő alatt fix kamatozású kölcsön lehet a legjobb választás. A biztonság és
kiszámíthatóság ugyanis a legfontosabb, az időzítés pedig nem is lehetne jobb.
Nincs mit tenni, a
kamatoknak emelkedniük kell
A
jegybank intézkedéseinek jóvoltából jelenleg az a furcsa
helyzet állt elő, amire az utóbbi bő másfél évtizedben is csak elvétve volt
példa, mégpedig az inflációtól elmaradó kamatszintre. A lakáshitellel rendelkezők vagy éppen felvételen
gondolkozók számára ez nagyon jó hír, hiszen ezáltal olcsón juthatnak hitelhez.
Nem
szabad viszont abba a csapdába esni, hogy azt gondoljuk, ez az optimális
helyzet sokáig fennmarad. A jegybanktól függően, de éveken belül az inflációnál közelébe
emelkedhet a bankközi kamatszint. Ez mindenkit érinteni fog, ugyanis a lakáshitelek kamatozása
a bankközi kamatokhoz van kötve, vagyis ahogy alakul az egyik, úgy követi azt a
másik némi eltéréssel.
A
legkézenfekvőbb módja, hogy elkerüljük a törlesztő-részlet emelkedését, ha
olyan lakáshitelt választunk, aminek a kamatozása nem 3-6 havonta, hanem
legalább 5-10 évente változik. Ennek a védelemnek
ára is van, amit most úgy fizetünk meg, hogy a kezdő törlesztő-részlet magasabb, mint a legolcsóbb (rövid kamatperiódusú) hiteleké.
Ez
ne tévesszen meg senkit, több számítást is végeztem, és arra a következtetésre
jutottam, hogy az induló hitelkamatoktól függően 1-3 százalékos kamatemelés elengedő ahhoz, hogy a
hosszú távon rögzített hitellel jöjjünk ki havonta kedvezőbben. A legjobban akkor járunk el, ha már a hitelfelvételnél erre
ügyelünk, és lehetőség szerint a biztonságosabb utat választjuk.
Hasznos
lehet az a megoldás is, ha lakástakarék-pénztári szerződést kötünk,
mivel akkor az állami támogatással és hozamokkal növelve tudjuk a
befizetéseinket a hitelünk előtörlesztésére fordítani. Bankfüggő, de ennek
általában 1-1,5 százalékos díja van, viszont az
előtörlesztett összeggel csökken a tőketartozásunk, ami egyben a havi
törlesztő-részletet is csökkenti.
Sőt,
a történelmi mélyponton lévő kamatok mellett kiváló alternatíva, ha a lakáshitelünk kiváltásán gondolkozunk
el. A kamatemelkedésre számítva nem csak úgy tudunk
nyerni, ha olyan hitelt sikerül szerezni, ami havonta olcsóbban jön ki. Az is
hasonlóan kedvező számunkra, ha ugyanakkora törlesztővel rendelkező, de
hosszabb távon rögzített kamatú hitelre váltunk. Mert míg egy sorstársunk azt
fogja látni, hogy nő a havi részlete, addig mi semmi változást sem fogunk
észlelni még jó pár évig vagy a futamidő végéig.
Az árak egyre jobban
nőnek
Az elmúlt években
kivételezett helyzetben volt az ország, hiszen minden abba az irányba mutatott,
hogy nagyon alacsony szintre essen le az árak növekedése. A válságot követően
láthattunk 4-6 százalék közötti inflációt, viszont a külső környezet (deflációs
veszély, olajár meredek esése) és a hazai intézkedések (több ütemben
végrehajtott rezsicsökkentés) hatására 2013-2016
között soha nem látott szintre csökkent le az infláció.
Előfordult két olyan év
is (2014,2015), amikor éves átlagban kevesebbet kellett fizetnünk ugyanazért a
fogyasztói kosárért, mint az azt megelőző évben. Kérdés nem férhet hozzá, hogy ez vezetett oda, hogy ilyen alacsony
állhasson a jegybanki alapkamat, és így akár 3 százalékos kamat mellett
vehessünk fel lakáshitelt. Ki ne emlékezne még a 2008-as válság
legrosszabb időszakára, amikor 11,5 százalékon is állt az alapkamat, míg most
mindössze 0,9 százalékról beszélhetünk.
Igen ám, de az alacsony
inflációnak búcsút inthetünk, a jegybank decemberi elemzésében bemutatta, hogy 2017-ben 2,4 százalékos, míg 2018-ban
3 százalékos pénzromlási ütemmel számolnak átlagosan. Mindez főként a bázishatások elmúlása, az üzemanyagárak,
majd később az élelmiszerek drágulása miatt következik be. Sokakat aggodalommal
tölthet el ez a jövőkép, mert ha elfogadjuk, hogy az infláció és kamatok
viszonylag szorosan együtt mozognak, akkor a
kamatok emelkedése például a hitelünket is meg tudja drágítani.
Ha
a felvett lakáshitelünk kamata
megnő 1 százalékkal (például 5-ről 6-ra) akkor az a havi törlesztő-részletünket
8-9 százalékkal növeli meg. Ma a legolcsóbb, 8 millió forintos, 20 évre
felvett lakáshitel havi részlete 44 ezer forint körül alakulhat, ami az előbbi
forgatókönyv esetén közel 48 ezer forintra ugorhat meg.
Kéz a kézben jár a kamat
és az infláció
Visszatekintve az elmúlt
16 évre, az infláció értékét az esetek döntő többségében meghaladta a BUBOR,
vagyis a budapesti bankközi forint hitelkamatláb. Az időszak során 100-ból csak 7 esetben fordult elő,
hogy átmenetileg ez a sorrend felborult, de ekkor is viszonylag
gyorsan visszaállt az egyensúly. Ami azért is logikus, mert a bankközi piacon
is arra törekednek a bankok, hogy legalább infláció felett tudjanak keresni.
A BUBOR-t azért övezi kiemelt figyelem, mert ettől is függ a
lakáshitelünk kamata, így a havi kiadásainkat is jelentősebben tudja
befolyásolni, akár kedvező, akár kedvezőtlen irányban. Az utóbbi években a sors
kegyes volt hozzánk, azonban az
inflációban bekövetkező fordulat azt jelenti, hogy idővel a kamatokban is
emelkedésre számíthatunk.
A nagy bizonytalanság most abból fakad, hogy a jegybank a
közelmúltban már nem az alapkamatot használta fel a pénzpiaci kamatok
leszorítására, hanem a jegybanknál elhelyezhető összegek szűkítésével érte el
ezt a hatást. A bankoknak nem volt választanivalójuk, a szabad forrásaikat
diszkont kincstárjegyekben vagy a bankközi piacon helyezhették ki, ezzel egyre
lentebb szorítva a kamatokat.
Ahhoz nem férhet kétség, hogy alapesetben
a BUBOR-nak meg kellene haladnia az infláció mértékét, ahogy ez
a fenti ábrából is jól látszik. Viszont ez a tétel csak akkor tud érvényesülni,
ha a jegybank a kereskedelmi bankok által elhelyezhető betétek mértékét a
jelenlegi szintről növeli, így csökkentve a nyomást, ami bankközi piacra hárul.
Ekkor valóban visszaemelkedhetne a BUBOR az alapkamat közelébe, miközben most
közöttük 0,65 százalék a különbség.
A várakozások szerint 2017-ben lesz erre valós esély, bár addig még nagyon
sok minden történhet. Egy biztos, ha az infláció visszatér a 3 százalékos
elvárt szintjére, akkor tartósan nem maradhat nulla százalék közelében a BUBOR
sem. Mérget vennénk rá, hogy a következő években emelkedni fog az értéke,
vagyis arra kell felkészülnünk, hogy mit tehetünk ennek elkerülésére, ha
hitelünk van.
Amennyiben lakást vásárolna, legyen az Új vagy Használt, és
ehhez lakáskölcsönt is szeretne igénybe venni,vagy kiváltaná régi drága
hitelét, vagy lakástakarék-pénztár megtakarításban gondolkodik, keressen Minket
elérhetőségeinken:
Telefon: 06-70-578-2011
E-mail: princzinvest@gmail.com